最近，人口问题又双叒叕被热议，专家建议东北全面放开生育又上了热搜。
东三省连年人口负增长，鹤岗、阜新等城市白菜价的房子被人们津津乐道，去年更是连省会城市哈尔滨都开始降价救市。
这样下去确实不行，对于全面放开生育的建议，卫健委的回复是“可以研究考虑”。
此前在2月8日，公安部发布了一个数据，年出生并进行户籍登记的新生儿共.5万。而根据国家统计局数据，年到年，我国全年出生人口分别为万人、万人、万人。
对比之下，.5万这个数字显得触目惊心，预期中的“疫情宝宝”并没有到来，不少媒体使用“断崖式下跌”来形容年的生育数据。
其实公安部只统计了当年出生并上户口的新生儿，这一数据在年是万，算是平稳下降吧。
但不论如何，我国出生人口连创新低、跌破警戒线，是不争的事实。
洋房姐姐不会劝你生孩子，只想在这个节骨眼上再谈谈人口和房价的关系。
1.
有的人，一说生育率下降了就说未来房子不值钱；一说要放开生育，就说利好楼市。
事实上人口对社会的影响有很大的滞后性，前几天看了人大翟东升教授几年前的一段视频，很直观的展示了人口和房价的关系。
翟东升教授认为，在统计学意义上，我国人民买房的集中年龄是在31岁和42岁。
31岁成家立业时买下一套小房子，42岁积累了更多的财富，家庭也更壮大，会再次购买改善性房产。
上图是我国的出生人口曲线，可以明显观察到两个高峰平台。
年-年我国房地产市场的大牛市，正是由于年-年婴儿潮出生的人口，到达42岁的房产支出高峰。
年-年房地产的小牛市，则是年-年生育小高峰期出生的人口，步入31岁初次置业导致的。
由此翟教授推断，当这批人口迎来42岁的房产置换期，也就是年前后，我国房地产市场会再次燃起一轮小高潮。
2.
在一个城市买房就是投资了这个城市的未来，而城市的未来，由城市的人口吸引力决定。
我国房地产市场的前两轮高峰，都出现在我国首次城镇化的时期。目前我国城镇化进程已经走完了60%，之后人口的迁移路径与之前会大有不同，这一点，我们可以参考邻居日本。
日本已经在低欲望低生育的社会中挣扎了好多年，目前全国人口不到1.3亿，并且在以每年三、五十万的速度减少。
日本的房价崩塌了吗？很多小城市、乡村房屋空置现象严重，房子白菜价，还时常有“送房”的新闻，有点像咱们的鹤岗。
与此同时，东京、大阪、京都三个大型都市圈却吸纳了全国50%的人口，其中60%聚集在东京都市圈。
老粉可能知道，洋房姐姐去东京考察过房产项目，被一间间20㎡塞下一室一厅一厨一卫的单身公寓震惊，日本出现收纳师、整理师之类的职业，完全是被房子小逼的。
人口凋零的日本，人们却选择密密麻麻的蜗居在东京。
这是人类社会的一个规律，当人口充足时，人群会根据不同情况、不同需求相对均匀的分布。一旦人口不足以支撑众多大、中、小型城市，越来越多的地区将无法形成规模效应。
人少了，政府的基建成本、居民的生活成本，都会上升。生活成本上升，居民的消费动力就会不足；
居民消费动力不足，商家就赚不到钱，资本就不爱往这里投。好吃的好玩儿的、优质就业岗位越来越少，人口流失就越严重。
由此进入恶性循环。
现在的日本，只有东京都市圈人口保持着正增长，空间再小、压力再大，年轻人还是会选择机会更多、活力充足的东京，因此东京的房价也是铁板一块。
3.
在十四五规划中，我们看到我国也进入了二次城镇化阶段，在继续推进城镇化的同时，对已经城镇化的区域进行精细化开发。
这大概相当于日本二十多年前的阶段。
我国明显也有打造大型都市圈的计划，从前珠三角、长三角中的城市，近几年进一步被打通、串联，同命运、共呼吸。
未来我国人口即使衰减，几大都市圈的人口也会越来越密集。
北方是北京-天津-雄安，南方有上海-南京-杭州，和深圳-香港-广州；西部的成都-重庆这两年也有雄起之势。
上面区域中很多城市的房地产市场，除了河北、天津由于北京的虹吸效应和政策原因，无声无息外，其他比如上海、深圳、东莞、佛山等，过去一年都是风起云涌。
需求和资本强势涌入，政策层层加码也只能让房价从“疯长”，变为“平稳增长”。
4.
当然，“房住不炒”早就刻进了洋房姐姐的DNA，写这些肯定不是让大家去炒房，只是想说，如果确定要在北京、深圳、上海、杭州、成都等未来热点城市定居的小伙伴，有能力上车就上，房产保值、增值要把时间拉长，短期的择时并不那么重要；
除非是刚性需求，不然在四五六线城市买房要慎重。昨天和一位梅州的朋友聊天，她说家乡的新盘多到打7折都卖不完，当地人本身就没有买二手房的习惯，可供选择的新房又多，二手房完全没有市场。
未来，这样的城市会越来越多。